불안한 부동산 시장, 주거 안정에 대한 질문
정부의 강력한 10.15 부동산 대책 발표로, 요즘 부동산 시장 소식에 가슴 졸이시는 분들이 많으실 것으로 생각됩니다. 특히 이전 정부의 뼈아픈 부동산 정책 실패가 회자되는 상황에서, 현 정부의 초강력 대책 발표는 다시금 문재인 시즌2라는 우려를 낳고 있습니다. 과연 우리가 과거의 실수를 답습하고 있는 것은 아닐까요?
앞으로 2년 후, 즉 2027년의 대한민국 부동산 시장은 어떤 모습을 하고 있을까요?
이전 정부의 부동산 정책, 무엇이 문제였을까?
문재인 정부는 출범과 동시에 부동산 가격 안정화를 주요 목표로 삼았으나, 결과적으로는 역대급 집값 폭등과 전세 대란이라는 쓰디쓴 실패를 경험했습니다. 그렇다면 무엇이 문제였을까요?
가장 큰 원인은 수요 억제 일변도의 정책에 있었습니다. 다주택자에 대한 양도소득세와 종합부동산세의 대폭 인상과 같은 강력한 규제는 투기 세력을 억제하겠다는 명분으로 추진되었으나, 현실에서는 매물 잠김 현상을 심화시키고 시장의 공급 부족을 초래하는 결과를 낳았습니다.
일부 전문가는 투기 세력이 전율할 정도의 세금을 주장하기도 했지만, 결국 똘똘한 한 채 현상을 부추기고 풍선 효과를 야기하는 부작용만 초래하였습니다. 만약 주택 매도를 고려했으나 세금 부담으로 망설였다면, 이것이 바로 매물 잠김 현상의 직접적인 사례였던 셈입니다.
이러한 상황에 공급 부족과 시대착오적인 규제가 더해졌습니다. 3기 신도시 등 공공 주도 공급은 시장의 기대와 동떨어진 채 진행되었으며, 재건축 규제 강화는 민간 공급을 위축시키는 결정적인 요인으로 작용했습니다.
설상가상으로, 당시 정부는 2020년 1월 ‘부동산 시장은 상당히 안정되고 있는 것 같다’고 발언했으나, 실제로는 서울 및 수도권의 집값이 폭주하는 상황이었습니다. 이는 시장 상황에 대한 정부의 오판이 얼마나 심각했는지를 보여주는 대목입니다.
총 30회 이상의 대책에도 불구하고 2017년 3천만 원대였던 서울 강남권 아파트 평균 평당 가격이 2019년 6천만 원대까지 치솟았던 현실은 당시 국민들의 주거 불안이 얼마나 심각했는지 명확히 보여줍니다.
현 정부의 10.15 초강력 대책, 과거 정책의 전철을 밟을까?
현 정부는 이전 정부의 과도한 규제와 공급 부족을 교훈 삼아 규제 완화와 공급 확대를 약속하며 출범했습니다. 하지만 최근 서울 강남권과 한강변을 중심으로 집값 상승세가 재확산되자, 결국 10월 15일 초강력 부동산 대책을 발표하기에 이르렀습니다.
이 10.15 부동산 대책의 핵심은 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정하여 삼중 규제를 적용하는 것입니다. 이는 2017년 당시 정부가 서울 전역을 조정대상지역에 포함시킨 이후 최대 규모의 부동산 규제로 평가됩니다. 만약 거주하는 아파트가 이 삼중 규제에 포함되었다면, 앞으로 주택 매매 시 상당한 변화를 겪게 될 것입니다.
구체적인 규제 내용은 다음과 같습니다.
* 대출 규제 강화: 주택담보대출비율(LTV)이 규제지역 내 무주택자에게 70%에서 40%로 대폭 축소됩니다. 주택 가격에 따른 대출 한도 또한 차등 적용되어, 시가 25억 원 초과 주택은 2억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원으로 대출 한도가 줄어듭니다.
* 스트레스 DSR 상향: 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 적용되는 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 상향되어 대출 한도가 더욱 줄어듭니다. 예를 들어, 연봉 1억 원인 사람이 30년 만기 주택담보대출을 받을 경우, 기존 6억 원에서 5억 2천8백만 원으로 약 7천2백만 원가량 대출액이 줄어드는 효과가 발생합니다.
* 전세대출 DSR 적용: 특히 주목할 부분은 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세 대출을 받을 경우, 해당 전세 대출의 이자 상환분이 DSR에 반영된다는 점입니다. 이는 연간 약 5만 2천 명에게 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
* 갭투자 사실상 봉쇄: 토지거래허가구역 내에서는 주택 매수 시 2년간 실거주 의무가 부과되어, 전세를 낀 매수(갭투자)가 사실상 불가능해집니다.
* 세금 부담 가중: 규제지역 내 다주택자의 취득세는 2주택자 8%, 3주택자 12%로 중과되며, 양도소득세 역시 다주택자에게 20~30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에도 2년 실거주 요건이 추가됩니다.
이러한 강력한 규제에 대해 야권에서는 즉각 과거 수요 억제 중심의 정책 기조로 회귀하는 것이 아니냐며 강하게 비판하고 있습니다. 과거의 실패를 반면교사 삼지 못하고, 공급 없는 수요 억제 위주의 묻지마 규제가 또다시 집값폭등의 망령을 불러올 것이라는 우려의 목소리가 커지고 있습니다
전문가들 또한 이번 10.15 부동산 대책으로 서울과 수도권 주택 시장이 크게 위축될 것으로 예상하며, 전세 물건 감소와 월세 가속화를 우려하고 있습니다.
10.15 부동산 대책 이후, 2년 후 부동산 시장의 미래는?(2027년 전망)
2025년 현재 한국 부동산 시장은 금리 인하 기대감, 정부 정책, 공급 상황 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하며 예측 불가능한 변동성을 보이고 있습니다. 앞으로 2년 후인 2027년의 부동산 시장을 전망하는 것은 쉽지 않지만, 현재의 흐름과 전문가들의 의견을 종합해 몇 가지 시나리오를 예상해 볼 수 있습니다.
1. 지역별 양극화 심화: 2027년에도 서울과 수도권, 그리고 지방 간의 양극화 현상은 더욱 심화될 것으로 전망됩니다. 특히 서울의 강남 3구, 한강 벨트, 그리고 경부선 벨트(성남, 수원, 용인 등)의 아파트는 여전히 강세를 유지하거나 상승 압력을 받을 가능성이 높습니다.
반면 지방은 미분양 누적과 경기 둔화로 인해 약세가 지속되거나 가격 하락세가 나타날 수 있습니다. 양질의 일자리가 있는 서울로 인구가 집중되듯이, 주거 선호도 역시 핵심 지역으로 집중될 가능성이 큽니다.
2. 전세 시장 불안 지속 및 월세화 가속: 서울 아파트 전세 시장은 매물 감소, 실거주 요건 강화, 임대사업자 만료 등 구조적 요인으로 인해 불안정한 흐름이 이어질 것입니다. 특히 1주택자 전세대출 DSR 적용과 토지거래허가구역 내 2년 실거주 의무는 전세 공급을 더욱 위축시킬 수 있습니다.
이러한 상황은 전세의 월세화를 더욱 가속화하여 국민의 주거비 부담을 가중시킬 수 있습니다.
3. 정부 정책의 중장기적 효과: 주택시장 안정화 대책과 같은 강력한 규제는 단기적으로 시장의 관망세를 이끌고 거래량을 위축시킬 수 있습니다. 그러나 중장기적인 효과는 공급 상황, 금리 변동, 그리고 거시 경제 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
만약 건설 경기 침체로 인한 주택 공급 부족이 현실화될 경우, 이는 다시금 가격 상승 압력으로 작용할 수 있습니다. 정부가 시장에 개입하는 칼날이 지나치게 날카로워 오히려 부작용을 낳을 수 있다는 우려도 제기됩니다.
4. 금리 변수: 한국은행의 기준금리 인하 여부 및 폭은 부동산 시장에 여전히 큰 영향을 미칠 변수입니다. 금리 인하는 주택 구매 수요 회복의 발판이 될 수 있으나, 금리 동결 시에는 거래 침체가 고착될 수 있습니다.
현재 시장에서는 오는 23일 결정될 10월 기준금리는 동결이 유력하다고 보고 있으며, 연내 추가 인하 가능성은 불투명한 상황입니다.
결론적으로 2년 후 한국의 부동산 시장은 10.15 부동산 대책이 가져올 단기적 효과와 더불어 중장기적인 공급 부족 및 금리 변동이 복합적으로 작용하여 예측하기 어려운 양상을 보일 것으로 예상됩니다. 특히 지역별, 주택 유형별 양극화는 더욱 심화될 가능성이 높습니다.
주택시장 안정화 대책 이후, 신뢰 회복이 관건
이전 정책의 재현이라는 우려가 나오는 것은 과거 부동산 정책 실패에 대한 학습 효과이자, 현재 시장의 불안감에서 비롯된 현상입니다. 부동산 시장은 한 번의 실수로 끝나는 것이 아니라, 정책의 부작용이 반복되면 국민의 주거 안정은 더욱 요원해질 수 있습니다. 이는 단순히 집값의 문제가 아니라, 국민 각자의 삶과 직결된 문제입니다.
현 정부는 과거 정책의 실패를 반면교사 삼아, 시장의 작동 원리를 존중하면서도 서민의 주거 안정을 도모하는 균형 잡힌 정책을 펼쳐야 합니다. 강력한 규제 일변도 정책이 단기적인 효과를 가져올 수는 있으나, 장기적으로는 공급 위축과 시장 왜곡이라는 부작용을 초래할 수 있음을 인지해야 합니다.
충분한 주택 공급과 일관된 금융 지원, 합리적인 세제 등 근본적인 시장 안정화 대책이 필요하다는 지적은 끊이지 않고 제기되고 있습니다. 정부가 시장을 통제할 수 있다는 지나친 자신감을 내려놓고, 투명하고 예측 가능한 정책으로 시장의 신뢰를 회복하는 것이야말로 진정한 부동산 문제 해결의 시작점이 될 것입니다.
지금이야말로 과거의 실패를 진지하게 회고하고, 국민의 주거 안정이라는 본질적인 목표를 향해 나아가야 할 때입니다. 우리 모두의 지혜와 현명한 판단이 필요한 시점입니다.
글: 달빛벗 최성민 (공인중개사)
최종 업데이트: 2025년 10월 19일 by 달빛벗